Hotărâri CEDO

On ne peut pas retenir une inaplicabilité de plano des dispositions de l`article 6 de l`Ordonnance d`urgence du Gouvernement n<sup>o</sup> 40/1999, mais on peut apprecier - le cas échéant -, tenant compte des conditions dans lesquelles les parties ont eu ou non la possibilitée effective de négocier, s`il existe ou non une violation des prérogatives du droit de propriété.    

Ce-là est possible au bout d`une analyse de chaque cas, soit dans une procédure d`expulsion, soit dans une procédure pour augmenter le loyer fondée sur l`article 35 de l`Ordonnance d`urgence du Gouvernement no 40/1999, analyse qui va au delà du probleme de l`aplicabilité de l`article 6.

C`est le tribunal qui a la tâche de faire respecter l`équilibre entre les intérêts  antagonistes des locataires et des propriétaires. Les condamnations antérieures de la Cour Européenne des Droits de l`Homme et la bonne évolution du fonds immobilier, qui assure en présent des logements sufisants à prix accessibles nous déterminent à afirmer que – faute d`une législation cohérente et prévisible, avec un mécanisme effectif qui compense la charge supportée par les propriétaires – les prérogatives du droit de propriété doivent prévoiler, pour qu`on n`arrive pas à une violation de l’article 1 du Protocole n^o 1.

 

1. Aspecte introductive

Una dintre problemele de drept controversate, poate la fel de discutată ca şi problema admisibilităţii revendicării imobilelor naţionalizate de către fostul proprietar sau de moştenitorii acestora, în temeiul art. 480 C.civ., este reprezentată de acţiunea în evacuare întemeiată pe dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe.[1]

Prin acţiune în evacuare întemeiată pe dispoziţiile acestui act normativ se înţelege acţiunea în evacuare formulată de cei care au redobândit dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului[2], al art. 480 C.civ. sau al Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989[3] (fostul proprietar sau moştenitorii acestuia), împotriva chiriaşilor titulari ai contractului de închiriere încheiat cu unitatea administrativ-teritorială, prin care se încearcă de către noul titular al dreptului de proprietate recuperarea folosinţei imobilului.

Statul român a trebuit să moştenească din perioada comunistă o penurie acută de locuinţe de închiriat la un preţ rezonabil şi a trebuit, de aceea, să arbitreze asupra problemelor extrem de complexe şi sensibile din punct de vedere social pe care le pune concilierea intereselor antagoniste ale proprietarilor şi locatarilor. El avea de protejat dreptul de proprietate al primilor, pe de o parte, şi de respectat drepturile sociale ale celorlalţi, pe de altă parte. Totuşi, interesele legitime ale colectivităţii cer într-un asemenea caz o repartiţie echitabilă a sarcinii sociale şi financiare pe care o presupun transformarea şi reforma în domeniul locativ,[4] aspect pe care îl vom analiza din prisma jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului.

 

2. Prorogări legale ale efectelor contractelor de închiriere (Sedes materiae)

În cadrul studiului de faţă vom analiza jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului cu privire la garanţiile oferite proprietarilor al căror drept este restrâns de O.U.G. nr. 40/1999 şi, în mod special, problemele apărute în practica judiciară internă în legătură cu interpretarea şi aplicarea art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999. Pentru aceasta, se impune o scurtă trecere în revistă a evoluţiei măsurilor de protecţie din domeniul legislaţiei locative:

• Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative[5] a vizat contractele de închiriere, indiferent de proprietarul suprafeţei locative, aflate în curs de executare la data întrării în vigoare a legii (18 aprilie 1994), suprafeţe ocupate de chiriaşi, precum şi cele folosite de aşezămintele social-culturale şi de învăţământ, de partide politice, sindicate şi alte organizaţii neguvernamentale;

Subliniem că prorogarea legală dispusă din Legea nr. 17/1994 nu a operat în cazul contractelor de închiriere încheiate de chiriaşi cu proprietari particulari după 1 ianuarie 1990 (art. 5). Aceste contracte, precum şi cele încheiate în baza Legii nr. 114/1996 produceau efecte numai în condiţiile şi termenul prevăzut în contract (cu excepţia unor locuinţe cu destinaţie specială pentru care operează unele reguli derogatorii).

Nu au beneficiat de prorogarea legală (reînnoirea) contractelor de închiriere, chiriaşii care au schimbat în mod abuziv destinaţia spaţiului închiriat (de exemplu, în spaţiu comercial). În acest din urmă caz proprietarul-locator putea cere în justiţie rezilierea contractului şi evacuarea chiriaşului (art. 6 din Legea nr. 17/1994).

În cauza Georgeta Robitu c. României[6] Comisia Europeană a Drepturilor Omului a constatat că deciziile Tribunalului şi a Curţii de Apel Bucureşti prin care s-a respins cererea de evacuare a locatarilor pe motiv că fusese prelungit de drept contractul de închiriere în baza art. 2 din Legea nr. 17/1994 constituie o ingerinţă în exerciţiul dreptului de proprietate al reclamantei, ingerinţă examinată din prisma paragrafului secund al art. 1 din Protocolul nr. 1.

Comisia a reţinut că hotărârile instanţelor interne nu relevă niciun motiv care să conducă la concluzia că interpretarea sau aplicarea de către acestea a legislaţiei în cauză ar fi fost arbitrare sau nerezonabile.

În legătură cu legislaţia română privind prelungirea efectelor contractelor de închiriere, Comisia a apreciat că urmăreşte un scop legitim de politică socială, acela de a proteja interesele locatarilor într-o situaţie specială caracterizată de penuria spaţiilor locative la preţuri accesibile. Examinând justul echilibru dintre interesul general al comunităţii şi imperativul respectării drepturilor fundamentale ale persoanei (cauza Sporrong şi Lönnroth c. Suediei[7]), pentru a determina dacă aplicarea dispoziţiilor legale era proporţională cu scopul urmărit, Comisia a observat că această criză a spaţiilor de locuit constituie un fenomen cvasi-general pentru societăţile moderne. Prăbuşirea regimului comunist a accentuat acest fenomen, legislaţia din 1989 neputând răspunde noilor realităţi economice, iar pentru remedierea acestei probleme statul român a adoptat Legea nr. 17/1994, destinată să permită locatarilor să beneficieze de condiţii adecvate de locuire.

În aprecierea Comisiei, interdicţia de a evacua locatarii pentru expirarea contractului de închiriere nu a afectat alte motive ce ar fi permis obţinerea aceluiaşi rezultat cu ajutorul forţei publice, cum ar fi nerespectarea obligaţiilor contractuale, neplata chiriei etc.

În speţă, Comisia a remarcat că singurul motiv al cererii de evacuare era expirarea sau lipsa unui contract de închiriere privind apartamentul şi că, deşi reclamanta a fost nevoită să împartă un apartament de trei camere cu alte trei persoane, aplicarea dispoziţiilor legale nu a fost disproporţionată, întrucât s-a urmărit un scop legitim, având în vedere totodată şi marja de apreciere acordată statelor contractante de art. 1 par. 2 din Protocolul nr. 1 (a se vedea, mutatis mutandis, cauza Spadea şi Scalabrino c. Italiei[8]).

Într-o cauză mai recentă, Vînătoru c. României[9], Curtea a constatat însă că Legea nr. 17/1994 prevedea nu numai obligaţia proprietarilor de a respecta contractele de închiriere cu foştii chiriaşi ai statului pentru o durată de 5 ani, ci şi de a menţine aceleaşi condiţii contractuale, în special în legătură cu chiria care fusese stabilită de autorităţi după criteriile din Legea nr. 5/1973, fără a lua în considerare inflaţia foarte ridicată din anii `90. Din această cauză, reclamantul, care a fost pus în posesie în mod formal în 7 mai 1996, a primit chirie de la foştii locatari ai statului, timp de mai mult de 3 ani, o sumă lunară medie de 1.585 lei, care reprezenta 0,41 euro la începutul perioadei în discuţie şi 0,09 euro la sfârşit.

Curtea a reţinut că, potrivit concluziilor unui raport de expertiză judiciară administrată de Tribunalul Bucureşti, concluzii care nu au fost contestate de Ministerul Finanţelor, chiria lunară medie practicată pe piaţa imobiliară pentru un singur apartament din imobil era de 861 de dolari. Chiria efectivă impusă de Legea nr. 17/1994 reprezenta aşadar aproximativ 0,03% din chiria practicată pentru un apartament similar şi 0,25% din salariul lunar mediu net la nivel naţional la acea vreme. Pe de altă parte, Curtea a reliefat că din decizia din 26 februarie 1998 a Consiliului General al Municipiului Bucureşti rezultă că impozitul datorat de reclamant şi de celălalt coproprietar se ridica în 1998 la aproximativ 53.530 lei, adică aproape de trei ori valoarea chiriei percepute în 1998 pentru apartament.

Curtea a apreciat că aceste cifre sunt relevante în privinţa nivelului extrem de scăzut al chiriei impuse reclamantului de către autorităţi în temeiul Legii nr. 17/1994. Această sumă nu permitea acoperirea cheltuielilor de întreţinere şi reparare sau impozitul datorat pentru apartament, fără a se mai pune problema unui profit pentru proprietar, căruia i se recunoştea însă prin art. 31 din Legea nr. 114/1996 dreptul la veniturile din locaţiune (cauza Ghigo c. Maltei[10], par. 66, cauza Urbárska Obec Trenčianske Biskupice c. Slovaciei[11], par. 143-144).

În fine, s-a considerat că sistemul creat de autorităţile naţionale prin Legea nr. 17/1994, care fixa cuantumul chiriei la un nivel foarte scăzut, nu instituia niciun mecanism care să permită proprietarilor să obţină, la nevoie, subvenţii de la stat pentru a compensa ori atenua pierderile suferite cu întreţinerea bunurilor şi plata impozitelor, sau să obţină finanţări pentru eventuale reparaţii necesare, iar dacă nu, cel puţin să asigure posibilitatea măririi chiriei pentru a acoperi aceste cheltuieli (a se vedea, mutatis mutandis, cauza Hutten-Czapska c. Poloniei[12], par. 224, şi, a contrario, cauza Mellacher şi alţii c. Austriei[13], par. 55).

În plus, reclamantul a fost obligat să accepte o chirie lunară de circa 3.000 de ori mai mică decât cea medie practicată pe piaţa imobiliară pentru un imobil similar. Dreptul de a se bucura de bunul său a fost restrâns în diverse feluri, în mod deosebit prin lipsa opţiunii în alegerea locatarului şi a clauzelor contractului, care trebuia respectat în forma acceptată anterior de autorităţi, dar şi datorită posibilităţilor limitate, chiar incerte, de a rezilia o convenţie pe care nici nu o semnase.

Faţă de aceste considerente, Curtea a concluzionat că, dincolo de marja de apreciere recunoscută statului membru, restricţiile suportate de reclamant în perioada în discuţie şi, în mod deosebit, prin Legea nr. 17/1994, în legătură cu dreptul de folosinţă a bunului său, datorită lipsei unui mecanism care să compenseze această sarcină, au fost de natură să rupă echilibrul just dintre protecţia dreptului individului la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general.

• Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului

Contractele de închiriere pentru apartamentele din imobilele vizate de acest act normativ s-au prelungit, de drept, pe o perioadă de 5 ani de la data rămânerii definitive a hotărârii de restituire în natură a imobilului fostului proprietar sau altor persoane îndreptăţite (moştenitori sau rude până la gradul al doilea ale fostului proprietar în viaţă care locuiau la 22 decembrie 1989 cu chirie în imobil). Prorogarea a avut aplicabilitate numai în cazul chiriaşilor care locuiau în acelaşi apartament cu persoana îndreptăţită la restituirea în natură a întregului apartament. Aceşti chiriaşi pot fi evacuaţi mai devreme numai după acordarea efectivă a unei locuinţe corespunzătoare de către autorităţile publice sau de către proprietar (schimb obligatoriu).

Chiriaşii din imobilele ce nu se restituie în natură fostului proprietar sau moştenitorilor lui, care nu dispun de posibilităţi materiale pentru a cumpăra apartamentul în care locuiesc, continuă raporturile de închiriere, plătind chiria stabilită prin lege (a se vedea art. 7 alin.1, art. 5 alin. 3 şi art. 9 alin. 7 din Legea nr. 112/1995). Această din urmă prorogare - fiind fără termen - nu urmează totuşi regimul juridic al denunţării unilaterale a contractului încheiat fără termen. Art. 1436 alin. 2 C.civ. se referă la lipsa termenului hotărât de către părţi sau avut în vedere de părţi la încheierea contractului, iar nu la intervenţii legislative dispuse ulterior încheierii contractului. De altfel, imobilul rămânând în proprietatea statului, problema nu se pune în practică.

• O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe ce a reglementat contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, precum şi cele folosite de aşezămintele social-culturale şi de învăţământ, de partide politice, de sindicate şi de alte organizaţii neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 şi aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, cu incidenţă şi asupra folosinţei imobilelor dobândite prin contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească;

Astfel, durata contractelor de închiriere pentru suprafeţele locative deţinute de stat sau de unităţile administrative ale acestuia cu destinaţia de locuinţe sau folosite de unităţi de învăţământ, aşezăminte social-culturale ori ca sedii de partide politice legal înregistrate, de sindicate sau de organizaţii neguvernamentale, aflate în curs de executare, s-a prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei. Această prelungire rămâne valabilă şi în cazul redobândirii imobilelor respective de către foştii proprietari sau de moştenitorii acestora după intrarea în vigoare a ordonanţei (art. l şi art. 7). Tot pentru o perioadă de 5 ani s-a prelungit durata contractelor de închiriere pentru garajele proprietate de stat (art. 8).

Printr-o decizie de inadmisibilitate din 7 aprilie 2009 pronunţată în cauza Marius Albin Marinescu c. României[14], Curtea Europeană a Drepturilor Omului a amintit că, potrivit unei jurisprudenţe constante, noţiunea de “victimă” este o noţiune autonomă care trebuie interpretată independent de noţiunile din dreptul intern care privesc, spre exemplu, interesul sau calitatea pentru a acţiona. Pentru ca un reclamant să se poată pretinde victimă a unei încălcări a Convenţiei, trebuie să fi fost personal sau direct afectat (cauza Tauira şi alţii c. Franţei[15]). În speţă, Curtea a admis că reclamantul, în calitate de fondator şi asociat al persoanei juridice Biblion ar fi fost afectat de interpretarea dată de Curtea de Apel Alba Iulia articolului 4 din O.U.G. nr. 40/1999 şi de efectele hotărârii pronunţate de aceasta în 30 octombrie 2000, care au condus la evacuarea Biblion, însă a constatat că instanţele interne au decis în urma unei analize atente a statutului acestei asociaţii că nu poate fi inclusă în categoria aşezămintelor social-culturale la care se referă art. 4 din O.U.G. nr. 40/1999, fiind avute în vedere scopurile lucrative ale activităţii acesteia, iar nu – aşa cum susţinea reclamantul -, natura privată a capitalului sau forma de organizare.

Întrucât în cazul redobândirii proprietăţii şi a privatizării se schimbă persoana locatorului, între noul proprietar si chiriaş (sau fostul chiriaş, care a cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995, cumpărare desfiinţată prin hotărâre judecătorească la cererea fostului proprietar, recunoscut de instanţă - art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999) se încheie, la cererea chiriaşului un nou contract de închiriere pe perioada prorogării legale, potrivit procedurii prevăzute în art. 9-10 din O.U.G. nr. 40/1999.

În legătură cu prorogarea legală, art. 13 din O.U.G. nr. 40/1999 prevede 12 ipoteze în care prelungirea (reînnoirea) contractelor de închiriere nu operează (de exemplu, chiriaşul sau membrii familiei sale sunt proprietari ai unei locuinţe corespunzătoare nevoilor familiei ori au înstrăinat o asemenea locuinţă după 1 ianuarie 1990, în aceeaşi localitate; chiriaşul refuză nejustificat să preia locuinţa oferită în cadrul schimbului obligatoriu de locuinţă; săvârşeşte anumite fapte ce contravin obligaţiilor locative etc.). Fără a întra în amănunte, menţionăm că la lit. a din art. 13 al O.U.G. nr.40/1999 se precizează că în cazul contractelor de închiriere având ca obiect locuinţe proprietatea persoanelor fizice - altele decât cele prevăzute la art. 2-7 redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora ori dobândite prin privatizare - prorogarea legală nu se aplică. În cazul acestor locuinţe, la expirarea termenului contractual, devine operant dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere.

• O.U.G. nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere[16], ce a reglementat situaţia juridică a contractelor de închiriere, aflate în curs de executare la data intrării sale în vigoare, privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe (prelungire de drept pentru o perioadă de 5 ani) sau privind garajele din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale (prelungire la cererea chiriaşilor pentru o perioadă de 3 ani);

Cu privire la evacuarea persoanelor dintr-o locuinţă a statului ce a făcut obiectul unui contract de închiriere al cărui termen a expirat, Curtea europeană s-a pronunţat în cauza Ćosić c. Croaţiei[17], în sensul că pierderea locuinţei de către o persoană este o formă extremă a ingerinţei în dreptul la respectarea domiciliului. Orice persoană ce riscă o restrângere atât de gravă trebuie în principiu să poată cere unui tribunal independent să stabilească proporţionalitatea şi caracterul rezonabil al măsurii prin prisma art. 8 din Convenţie (a se vedea mutatis mutandis cauza Stanková c. Slovaciei[18]), chiar dacă, potrivit dreptului intern, dreptul său de a folosi un imobil s-a stins. Or, deciziile autorităţilor naţionale au fost întemeiate numai pe concluzia că reclamanta nu avea niciun drept pentru a ocupa apartamentul potrivit dreptului intern, fără a mai analiza proporţionalitatea măsurii ce urma să fie aplicată, motiv pentru care s-a constatat încălcarea art. 8 din Convenţie.

• OUG nr. 44/2009 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafeţe locative cu destinaţia de locuinţe^[19], care prevede că durata contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, reglementate de O.U.G. nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, aprobată prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocaţiune, în condiţiile prevăzute la art. 1437 C.civ., este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.

Se poate lesne observa că această prelungire nu priveşte şi închirierea garajelor din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale care făcuse obiectul O.U.G. nr. 8/2004. Pentru a opera trebuie îndeplinite condiţiile art. 1437 C.civ., ca locatarul să rămână şi să fie lăsat în posesie după expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, considerându-se că locaţiunea a fost reînnoită, efectele sale fiind determinate după dispoziţiile relative la locaţiunea fără termen.

 

3. Obligaţia de notificare a chiriaşilor având în desfăşurare un contract de închiriere cu statul

Există două raporturi juridice în care statul a intervenit prin măsuri de protecţie:  cele dintre foştii proprietari care redobândesc dreptul de proprietate asupra imobilelor preluate anterior de stat şi chiriaşii care au încheiat înainte de data restituirii contracte de închiriere cu statul, dar şi cele dintre foştii proprietari şi cumpărătorii (în baza Legii nr. 112/1995), al căror titlu este „desfiinţat”.

Potrivit prevederilor art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, „(1) în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data întrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriaşului sau fostului chiriaş, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

 (2) Chiriaşul sau fostul chiriaş este obligat că comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.

 (3) În cazul în care chiriaşul sau fostul chiriaş comunică proprietarului că nu cere să încheie un nou contract de închiriere, acesta este obligat să îi predea proprietarului locuinţa pe bază de proces-verbal, în termen de cel mult 60 de zile de la data notificării prevăzute la alin. (1). Nepredarea locuinţei înăuntrul acestui termen îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale.”

Conform prevederilor art. 11 din acelaşi act normativ, „(1) nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10 alin. 1 atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriaşului sau a fostului chiriaş.

 (2) Lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriaşului sau al fostului chiriaş de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale.”

În practica judiciară[20], s-a reţinut că la data restituirii imobilului (28 septembrie 2004), era în vigoare contractul de închiriere încheiat de Primăria Municipiului Bucureşti cu chiriaşii pârâţi, pe o durată de 5 ani, până la data de 18 aprilie 2004 şi prelungit prin actul adiţional, în baza O.U.G. nr. 8/2004. Astfel, la data de 28 septembrie 2004, dată la care reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului, contractul de închiriere dintre pârâţi şi stat se afla în desfăşurare, el fiind deja prelungit prin efectele O.U.G. nr. 8/2004. Această prorogare legală a fost acordată de drept, în virtutea legii, deoarece la data întrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă menţionate, raporturile locative contractuale se desfăşurau între stat şi chiriaş, iar reclamantei nu i se recunoscuse încă dreptul de proprietate asupra locuinţei, dreptul ei fiind constituit ulterior, la data de 28 septembrie 2004, dată la care contractul de închiriere încheiat între pârâtă şi Administraţia Fondului Imobiliar şi-a încetat efectele.

 Prima problemă care se punea în speţa amintită era aceea dacă pârâtul are sau nu dreptul de a beneficia în continuare de folosinţa locuinţei în calitate de chiriaş, în baza unui contract de închiriere pe care proprietarul este obligat să îl încheie cu chiriaşul.[21]

În opinia noastră, pârâtul are dreptul la încheierea unui contract de închiriere cu proprietarul, care este obligat să încheie acest contract, în condiţiile limitativ prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999, inclusiv după data de 8 aprilie 2004, pentru următoarele motive.

Reţinem în primul rând faptul că dispoziţiile O.U.G. nr. 8/2004 nu reprezintă un act nou de reglementare a protecţiei juridice acordate chiriaşilor, aşa cum a fost O.U.G. nr. 40/1999, ci doar un act normativ de prelungire a unora dintre termenele de închiriere introduse sau prelungite (la rândul lor) de O.U.G. nr. 40/1999. Astfel, pentru nerespectarea dispoziţiilor O.U.G. nr. 8/2004, instanţa va apela tot la sancţiunile prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999, ca şi act normativ-cadru în materie, acesta fiind motivul pentru care apreciem că şi în speţa amintită, erau aplicabile dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 după data de 8 aprilie 2004.

Prin urmare, dispoziţiile art. 13 din Legea nr. 10/2001, republicată, fac trimitere la dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 în sensul că "în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţă, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 241/2001, cu modificările şi completările ulterioare".

Încălcarea dreptului de proprietate al reclamantei prin faptul că nu poate intra imediat în posesia apartamentului este justificată legal de O.U.G. nr. 40/1999, cu rol de protecţie socială, iar actul normativ menţionat păstrează un just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate şi dreptul chiriaşilor la un trai decent şi la o locuinţă.

Aceasta deoarece statul are obligaţii atât faţă de proprietar, cât şi faţă de chiriaş şi a limitat pe o perioadă rezonabilă dreptul de folosinţă al bunului de către proprietar pentru ca problema locativă a chiriaşilor să poată fi rezolvată.

Rezultă astfel, în mod neechivoc, faptul că pârâtul, în calitate de chiriaş într-un imobil ce a fost restituit în baza Legii nr. 10/2001, are dreptul la reînnoirea contractului anterior încheiat cu statul în condiţiile generale prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999 şi, în special, în baza art. 9 şi următoarele din actul normativ menţionat, care prevăd procedura încheierii contractului.

În cazul nerespectării de către proprietar a procedurii prevăzute de lege, contractul de închiriere anterior se prelungeşte de drept, conform dispoziţiilor art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999, astfel că, în baza acestui text de lege, pârâtul are dreptul de a locui în continuare în apartament, iar persoana prejudiciată pentru refuzul de a încheia contractul este proprietarul, care nu poate încasa chiria. În acest context, dispoziţia de încetare a contractului de închiriere dintre stat şi chiriaş, cuprinsă în titlul de proprietate al reclamantei emis de unitatea administrativă, este firească, în condiţiile în care, în baza legilor în vigoare, noul proprietar este obligat să încheie un nou contract cu chiriaşul (a se vedea în acest sens şi dispoziţiile art. 7 din O.U.G. nr. 40/1999).

Rezultă că reclamanţii trebuiau să respecte prevederile art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, potrivit cărora, în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data întrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriaşului sau fostului chiriaş, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii.[22] Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Chiriaşul sau fostul chiriaş este obligat că comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.

A doua problemă care se ridica în speţă era dacă notificarea trimisă de reclamanţi respecta exigenţele cerute de actul normativ cu privire la conţinutul notificării. Or, prin notificarea din 13.04.2007 reclamanţii au pus în vedere pârâtului să elibereze imobilul în termen de 30 de zile de la primirea notificării, având în vedere că se doreşte încetarea tacitei relocaţiuni dintre părţi. Potrivit dispoziţiilor art. 10 din actul normativ menţionat mai sus, notificarea trebuia făcută în vederea încheierii noului contract de închiriere, iar nu în vederea eliberării imobilului. Astfel, nefiind respectate prevederile art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, s-a reţinut aplicarea sancţiunii din art. 11, respectiv prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.[23]

 

3.1. Data naşterii obligaţiei de notificare în cazul chiriaşilor-cumpărători

Potrivit art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani.

Într-o opinie, se apreciază că prin folosirea termenului „desfiinţat” legiuitorul a urmărit atât cazurile în care contractul de vânzare-cumpărare a fost anulat, cât şi cazul admiterii acţiunii în revendicare formulate de fostul proprietar, întrucât s-a avut în vedere protejarea chiriaşului-cumpărător în situaţia în care titlul pe care îl deţine nu ar mai produce efecte juridice care să-i asigure folosinţa asupra spaţiului.

În opinia noastră, prin noţiunea de contract „desfiinţat” se poate avea în vedere numai contractul anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, faţă de prevederea legală expresă şi faţă de aspectul că obligarea noului proprietar la respectarea unui drept locativ este o limitare a exerciţiului dreptului său de proprietate, iar limitările trebuie să fie prevăzute în mod expres şi limitativ de lege.

Astfel, deşi se creează o situaţie de inegalitate între cele două categorii de chiriaşi (pe de o parte, chiriaşul cumpărător, cu contract anulat irevocabil şi pe de altă parte, chiriaşul cumpărător faţă de care a fost admisă în mod irevocabil acţiunea în revendicare), nu se poate acoperi această injusteţe legislativă prin extinderea unul text limitativ, fără a fi încălcate alte principii de drept. [24]

În practica judiciară au apărut opinii contradictorii cu privire la aplicabilitatea art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 după data de 8 aprilie 2004, susţinându-se că în prezent nu mai produce efecte. 

Curtea Constituţională s-a pronunţat prin decizia nr. 711 din 24 octombrie 2006[25] asupra excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, în motivarea căreia autorii susţineau că dispoziţiile de lege criticate vin în contradicţie cu prevederile art. 16 alin. 1 din Constituţie, deoarece permit încheierea unui contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani numai persoanelor care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995, nu şi celor care, deşi nu au figurat drept cumpărători ai locuinţei, au avut totuşi calitatea de membri de familie ai celui care a cumpărat respectivul imobil.

Prin deciziile nr. 742 din 26 octombrie 2006[26],   nr. 314 din 29 martie 2007[27], nr. 357 din 17 aprilie 2007[28], nr. 761 din 18 septembrie 2007[29], nr. 473 din 6 mai 2008[30], nr. 90 din 20 ianuarie 2009[31], nr. 266 din 24 februarie 2009[32] Curtea Constituţională a păstrat aceeaşi jurisprudenţă în privinţa art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, în sensul că legiuitorul a statuat că dreptul de a cere încheierea unui contract de închiriere este, în acest caz, un drept personal recunoscut numai titularilor contractelor de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, iar dacă ar fi recunoscut şi acelor persoane, care, deşi nu au figurat drept cumpărători ai locuinţei, au avut totuşi calitatea de membri de familie ai celui care a cumpărat respectivul imobil, echilibrul dintre cele două categorii de persoane şi dintre drepturile lor constituţionale ar fi deteriorat, ajungându-se la situaţia în care proprietarul recunoscut de justiţie nu ar mai putea să se bucure de atributele dreptului său de proprietate.

Curtea a apreciat că statul, chemat să medieze conflictul locativ dintre proprietarul persoană fizică şi chiriaş, a procedat corect, asigurându-i primului posibilitatea valorificării atributelor dreptului său de proprietate, îngrijindu-se totodată de protecţia celui de-al doilea împotriva unor eventuale abuzuri, prin instituirea unor exigenţe rezonabile fără a căror satisfacere chiriaşul nu poate fi obligat să elibereze locuinţa. Instituirea de regimuri juridice diferite în situaţii care impun rezolvări diferite nu poate fi apreciată drept o încălcare a principiului egalităţii în faţa legii şi a prevederilor art. 16 din Constituţie.[33]

De asemenea, cu trimitere la decizia nr. 224 din 7 decembrie 1999[34], Curtea a statuat că legiuitorul este îndreptăţit, stabilind conţinutul şi limitele dreptului de proprietate, să ţină seama nu numai de interesele proprietarilor, ci şi de cele ale chiriaşilor, cărora trebuie să le asigure dreptul la o locuinţă, realizând un echilibru între cele două comandamente constituţionale.

Faţă de claritatea textului în discuţie şi de jurisprudenţa Curţii Constituţionale, apreciem că norma juridică produce încă efecte şi garantează chiriaşilor-cumpărători vocaţia la încheierea unui contract de închiriere pentru spaţiul pentru care încheiaseră contract de vânzare-cumpărare cu statul. În cazul în care apar conflicte între părţile implicate, instanţa este cea care va decide cum trebuie asigurat echilibrul just dintre protecţia dreptului individului la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general în domeniul locativ.

Obligaţia de a-i notifica pe chiriaşii-cumpărători se naşte la momentul rămânerii irevocabile a hotărârii judecătoreşti de desfiinţare a contractului de vânzare-cumpărare, iar nu la data pronunţării sentinţei nedefinitive, obligaţia - ca şi dreptul corelativ - fiind afectată de o condiţie suspensivă, respectiv desfiinţarea irevocabilă a contractului de vânzare-cumpărare.

Printr-o interpretare sistematică şi istorico-teleologică a art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, raportat la art. 15 din Legea nr. 10/2001, rezultă că reactivarea drepturilor locative ale fostului chiriaş-cumpărător al cărui contract de vânzare-cumpărare a fost desfiinţat irevocabil ulterior întrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999, are loc începând cu data rămânerii irevocabile a hotărârii judecătoreşti de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare.

În consecinţă, s-a stabilit că în cazul în care proprietarul nu îşi îndeplineşte obligaţia legală, premisă pentru încheierea contractului de închiriere, impusă de prevederile art. 10 raportat la art. 15 din Legea nr. 10/2001, coroborate cu art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, prelungirea de drept a contractului de închiriere operează din momentul rămânerii irevocabile a hotărârii judecătoreşti de desfiinţare a contractului de vânzare-cumpărare, iar nu retroactiv, de la data întrării în vigoare a ordonanţei, întrucât la acea dată recurenţii deţineau locuinţa în temeiul contractului de vânzare-cumpărare, desfiinţat ulterior.

Într-o cauză privind desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, Tribunalul Bucureşti, ca instanţă de apel, a reţinut că art. 2 din O.U.G. nr. 40/1999 prevede într-adevăr că termenul curge de la intrarea în vigoare a Ordonanţei, însă art. 6 din aceeaşi ordonanţă reglementează altă situaţie juridică decât cea prevăzută de art. 2, respectiv a persoanelor cărora le-a fost desfiinţat contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, situaţie pentru care s-a menţionat expres că "proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani". Faţă de această dispoziţie legală, nu poate fi primită interpretarea, în sensul că termenul de 5 ani prevăzut de art. 6 curge de la momentul intrării în vigoare a Ordonanţei, întrucât această interpretare ar încălca dispoziţia legală care vorbeşte de "un contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani".

În recursul împotriva acestei hotărâri,[35] Curtea de Apel Bucureşti a considerat că este inacceptabil să se impună proprietarilor o obligaţie atât de grea ca aceea de a păstra locatarii în imobilul lor, mai mulţi ani, în lipsa unei posibilităţi concrete şi reale de a încasa o chirie. Esenţa contractului de închiriere o reprezintă plata chiriei, care în prezenta cauza nu se regăseşte. Stabilind că în cauză au fost greşit aplicate dispoziţiile art. 13 şi art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999, Curtea a admis recursul şi, pe cale de consecinţă, acţiunea principală prin care s-a solicitat evacuarea pârâtei pentru lipsă de titlu.

Cu privire la contradicţia aparentă dintre aceste două soluţii, diametral opuse, vom face referiri pe larg la argumentele juridice prin lumina jurisprudenţei CEDO, reţinând deocamdată că nu se poate reţine, în opinia noastră, o inaplicabilitate de plano a art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, instanţa având sarcina de a aprecia între cele două categorii de interese şi între cele două categorii de patrimonii, pentru a nu se produce o încălcare a art. 1 din Protocolul 1 al Convenţiei.

 

3.2. Consecinţele depăşirii termenului (efectuarea notificării după expirarea termenului legal)

Se arată în practica judiciară că trebuie făcută o distincţie: în cazul în care s-a respectat procedura notificării, iar părţile au ajuns la o înţelegere, devin aplicabile dispoziţiile art. 14 şi următoarele din O.U.G. nr. 40/1999, care reglementează expirarea termenului şi reînnoirea contractului dintre proprietar şi chiriaş, iar în cazul în care nu s-a respectat procedura notificării, iar contractul anterior (cel încheiat de chiriaş cu o altă persoană decât proprietarul actual) s-a prelungit în sensul art. 11 alin. 1, această prelungire durează cel mai târziu până la 8 aprilie 2004 sau până la încheierea unui nou contract de închiriere.

Astfel, s-a reţinut[36] că reclamanţii cumpărători ai unui imobil restituit în temeiul Legii nr. 10/2001 nu au respectat dispoziţiile art. 9 şi art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999 (în vechea numerotare). Deşi rolul fiscal fusese deschis încă din 2 septembrie 2003, notificarea a fost trimisă chiriaşilor abia la 13 ianuarie 2004, deci cu depăşirea termenului de 30 de zile. În aceste condiţii, prin nerespectarea art. 10 alin. 1, în temeiul art. 11, contractul de închiriere a fost prelungit de drept, până la încheierea unui nou contract de închiriere. Prin urmare, sancţiunea legală a nerespectării de către proprietar a procedurii de notificare este prelungirea contractului anterior, evident, în situaţia în care acesta expiră, dar numai până la încheierea unui nou contract de închiriere.

Se mai arată, pe de altă parte, că această prevedere trebuie coroborată cu principiul statuat în art. 2 din acelaşi act normativ, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 241/2001, care limitează protecţia chiriaşilor pe o perioadă de 5 ani de la data întrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă, deci până la 8 aprilie 2004. În cazul de faţă, nerespectarea de către proprietari a procedurii prevăzute de art. 10 alin. 1 ar fi avut ca efect menţinerea efectelor contractului de închiriere încheiat de pârâţi cu Primăria Municipiului Bucureşti, cu termen până la 10 aprilie 2005, deci cu depăşirea protecţiei legale oferite chiriaşului.

Nu se poate reţine argumentul pârâţilor, în sensul că prin nerespectarea procedurii de notificare, contractul anterior ar fi prelungit pentru încă 5 ani, până la 10 aprilie 2009. Astfel, pe de o parte, această interpretare ar fi contrară dispoziţiilor exprese ale art. 11 alin. 1, potrivit cărora prelungirea contractului anterior se face până la încheierea unui nou contract, iar pe de altă parte, s-ar da posibilitatea ca datorită unui viciu procedural, proprietarul să fie sancţionat, sine die, cu pierderea unui atribut esenţial al dreptului său, usus.

 

3.3. Conţinutul notificării

În situaţia în care persoana juridică deţinătoare a imobilului nu a comunicat chiriaşului în scris cu confirmare de primire, în termen de 15 zile de la data procesului-verbal de restituire a locuinţei, persoana noului proprietar, iar proprietarul nu a notificat chiriaşului, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii, cererea de evacuare a fost respinsă ca neîntemeiată.

Astfel, s-a reţinut[37] că, potrivit art. 10 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data întrării în vigoare a ordonanţei, proprietarul trebuia să notifice chiriaşului, prin executor judecătoresc, data şi locul întâlnirii. Această cerinţă a ordonanţei nu a fost respectată de către proprietar, notificarea emisă la 27 noiembrie 2001 nefiind trimisă prin executorul judecătoresc. Este adevărat că reclamanta a notificat pârâţii prin executorul judecătoresc la data de 11 octombrie 2001, anterior emiterii celei de-a doua notificări, numai că prin aceasta, chiriaşii sunt somaţi în vederea părăsirii apartamentului până la data de 31 octombrie 2001, şi nu în vederea întâlnirii pentru încheierea noului contract de închiriere. Proprietarul, somându-i pe chiriaşi să părăsească imobilul, nu a respectat procedura specială instituită de O.U.G. nr. 40/1999.

Într-o altă speţă[38], s-a reţinut că nu sunt îndeplinite cerinţele legii prin notificarea chiriaşului doar în ceea ce priveşte schimbul de locuinţe, deoarece lipseşte un element esenţial, şi anume intenţia proprietarului de a încheia contract de închiriere. Prin urmare, constatând că nu au fost respectate toate cerinţele impuse de art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, consecinţa este cea prevăzută de art. 11 din acelaşi act normativ, în sensul că acţiunea formulată de reclamanţi pe cale de ordonanţă preşedinţială, privind evacuarea necondiţionată a pârâţilor, a fost respinsă ca neîntemeiată.

Notificarea chiriaşului în vederea încheierii contractului de închiriere se face prin executorul judecătoresc, însă prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, cerinţa legală nefiind îndeplinită dacă notificările au fost comunicate prin agent procedural[39]. S-a mai constatat că prin notificarea adresată pârâtei, reclamantul nu a stabilit locul întâlnirii, menţionând domiciliul fratelui său, fără a indica însă adresa exactă unde urma a avea loc întâlnirea părţilor.

Contrar acestei opinii (minoritare, aşa cum se constată într-o culegere de practică recentă în materie[40]), se reţine că efectuarea chiar de către executorul judecătoresc a procedurii de comunicare a notificării este o formalitate mai completă decât cea a expedierii prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

Într-o altă speţă[41], s-a reţinut însă că, deşi nu s-a făcut dovada comunicării notificării adresate de reclamant pârâtei prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în raport de faptul că pârâta a răspuns chiar la această notificare, în termen util, instanţa nu poate reţine nerespectarea sub acest aspect a dispoziţiilor art. 10, aceste prevederi legale instituite pentru protecţia chiriaşilor având ca finalitate siguranţa cunoaşterii de către aceştia a atitudinii proprietarului, dată fiind şi sancţiunea aplicabilă în situaţia necomunicării unui răspuns la notificarea acestuia, în termen de cel mult 30 de zile de la primire.

Într-o speţă[42], s-a reţinut că notificarea trimisă de reclamant nu cuprinde cererea pentru încheierea unui nou contract, cu fixarea datei şi locului pentru acestea. Prin această notificare li se pune în vedere chiriaşilor faptul că nu au solicitat încheierea unui nou contract şi, drept urmare, să părăsească imobilul. Aşa fiind, în temeiul art. 11 alin. 1, contractul pârâţilor este de drept prelungit până la încheierea noului contract. Legea este cea care instituie sancţiuni pentru proprietari şi chiriaşi, constând în încheierea unui contract de închiriere, reglementând expres obligaţiile şi drepturile care le revin pentru aceasta, iar încălcarea acestora atrage prelungirea de drept a contractului, până la întrarea în legalitate.

Sub acest aspect, în altă cauză[43], s-a reţinut că din analiza notificării emise de reclamantă, rezultă că aceasta a solicitat pârâţilor comunicarea numelor şi prenumelor persoanelor care locuiesc efectiv la adresa în litigiu, calitatea acestora şi veniturile nete lunare pe membru de familie locatar, în vederea perfectării unui contract de închiriere. S-a solicitat comunicarea acestor înscrisuri în termen de 10 zile de la data primirii notificării, această dată fiind cea de 04 septembrie 2006.

Prin notificarea nr. 509 N/13.09.2006, pârâţii au răspuns că, în vederea încheierii contractului de închiriere, îi vor sta la dispoziţie reclamantei cu toate actele solicitate prin notificare la data şi locul pe care îl va stabili aceasta, în vederea semnării acestuia în conformitate cu prevederile O.U.G. nr. 40/1999.

Ulterior, prin notificarea primită în 23 octombrie 2006, reclamanta a solicitat transmiterea documentelor şi datelor amintite prin notificarea anterioară, întrucât acestea nu au fost trimise.

Rezultă că notificarea a fost trimisă în primul rând pentru încheierea contractului de închiriere, iar în subsidiar pentru efectuarea schimbului obligatoriu de locuinţă, astfel încât cererea de evacuare se încadrează în ipoteza prevăzută de art. 11 alin. 2 din O.U.G. nr. 40/1999.

Având în vedere că termenul de 60 de zile curge de la data de 04 septembrie 2006, fiind împlinit la data introducerii cererii de chemare în judecată (08 noiembrie 2006), rezultă că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 11 alin. 2 din O.U.G. nr. 40/1999.

 

4. Jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului si raportarea acesteia la problema aplicabilităţii art. 6 din OUG  nr. 40/1999

Prima cauză în care Curtea Europeană a Drepturilor Omului s-a pronunţat cu privire la convenţionalitatea prevederilor O.U.G. nr. 40/1999 a fost Radovici şi Stănescu c. României[44], în care reclamantele invocau o atingere adusă dreptului lor de proprietate contrară art. 1 al Protocolului nr. 1 din cauza imposibilităţii prelungite în care s-au aflat de a dispune de un imobil ce le-a fost retrocedat şi de a încasa o chirie, imposibilitate ce a rezultat din aplicarea dispoziţiilor în discuţie.

Curtea a respins în această cauză o excepţie de inadmisibilitate a cererilor invocată de Guvern datorită neepuizării căilor de atac interne, respectiv neurmarea procedurii de evacuare bazată pe art. 24 din Legea nr. 114/1996, pentru neplata chiriilor timp de trei luni consecutive. Curtea a apreciat că eficienţa unei astfel de proceduri, care constituie dreptul comun în materie, se loveşte de obstacole majore în faţa dispoziţiilor speciale ale ordonanţei de urgenţă a Guvernului în vigoare la vremea faptelor. A constatat, în această privinţă, că art. 11 alin. 1 teza finală din O.U.G. nr. 40/1999 preciza în mod expres că “neplata chiriei de către locatar până la încheierea noului contract nu poate fi invocată de proprietar drept motiv de evacuare”. În plus, ţinând cont de refuzul locatarilor de a considera reclamantele drept noii proprietari şi deci de lipsa oricărui raport contractual între acestea şi locatari, nu este ilogic să se concluzioneze că reclamantele riscau să li se respingă o eventuală acţiune bazată pe art. 24 al Legii nr. 114/1996 din cauza lipsei calităţii de a acţiona.

Pe fondul plângerii, Curtea de la Strasbourg a reamintit că art. 1 al Protocolului nr. 1 conţine trei norme distincte: prima, care este exprimată în prima frază a primului alineat şi are un caracter general, enunţă principiul respectării proprietăţii; a doua, figurând în a doua frază a aceluiaşi alineat, vizează privarea de proprietate şi o supune anumitor condiţii; în privinţa celei de-a treia, consemnată în al doilea alineat, ea recunoaşte statelor puterea, între altele, de a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general. Nu este vorba de aceea de reguli lipsite de legătură între ele. A doua şi a treia s-au inspirat din exemple deosebite de atingere a dreptului de proprietate; în consecinţă, ele trebuie să fie interpretate în lumina principiului consacrat de prima (a se vedea, în special, cauza James şi alţii c. Regatului Unit al Marii Britanii[45]).

Aşa cum apreciase anterior în legătură cu Legea nr. 17/1994 (cauza Georgeta Robitu c. României[46]), Curtea a relevat că O.U.G. nr. 40/1999, a cărei aplicare de către tribunale a condus la menţinerea locatarilor în apartamentele reclamantelor, se traduce într-o reglementare a folosirii bunurilor şi că al doilea alineat al art. 1 al Protocolului nr. 1 intră prin urmare în joc. A îmbrăţişat opinia Guvernului conform căreia măsurile de urgenţă adoptate în 1999 – destinate, pe de o parte, să controleze creşterea chiriilor şi, pe de altă parte, să prelungească valabilitatea contractelor de închiriere în curs, cu excepţia câtorva situaţii excepţionale, în special în caz de refuz al locatarului de a încheia un contract de închiriere cu noul proprietar – urmăreau un scop de interes general, şi anume protecţia locatarilor în faţa crizei de locuinţe.

Sistemul pus astfel la punct de autorităţile naţionale nu este criticabil în sine, având în vedere în special marea marjă de apreciere permisă de pararaful 2 al art. 1 din Protocolul nr. 1. Cu toate acestea, din moment ce implica riscul de a impune locatorului o sarcină excesivă în privinţa posibilităţii de a dispune de bunul său, autorităţile erau obligate să aplice proceduri sau mecanisme legislative previzibile şi coerente, prevăzând anumite garanţii pentru punerea lor în practică şi incidenţa lor asupra dreptului de proprietate al locatorului să nu fie nici arbitrare nici imprevizibile (a se vedea, mutatis mutandis, Immobiliare Saffi c. Italiei[47] sau Scollo c. Italiei[48]).

Or, Curtea nu a fost convinsă că ordonanţa de urgenţă a Guvernului a instaurat o asemenea piedică pentru a evita riscurile de imprevizibilitate sau de arbitrar. Mai multe dispoziţii ale ordonanţei de urgenţă a Guvernului au atras în special atenţia sa în această privinţă:

4.1. Asupra art. 11 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999

În speţa amintită, Radovici şi Stănescu c. României, reclamantele nu au încheiat niciodată vreun contract de închiriere cu ocupanţii imobilului lor, care locuiau acolo pe baza contractelor de închiriere a locuinţelor cu statul în 1986, 1968 şi respectiv 1974 şi prelungite ulterior până la 8 aprilie 2004 prin efectul legii (a contrario, cauza Hutten-Czapska c. Poloniei, anterior citată, par. 224).

Reclamantelor, cărora o sentinţă definitivă din 2 aprilie 1997 le-a retrocedat bunul, li s-a respins prima cerere de evacuare a ocupanţilor imobilului din cauza nerespectării condiţiilor de formă impuse de art. 10 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999. Această dispoziţie prevedea un termen imperativ de 30 de zile începând de la data intrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă a Guvernului, termen în timpul căruia proprietarele cărora li se retrocedase imobilul erau obligate să comunice locatarului – prin intermediul unei scrisori recomandate cu confirmare de primire şi prin intermediul unui executor judecătoresc – data şi locul stabilite în vederea încheierii unui nou contract de închiriere. Nerespectarea de către proprietar a acestor formalităţi implica prelungirea de drept a “contractului anterior”, contract pe care locatarii, în acest caz, l-au încheiat cu statul.

Curtea a constatat că dispoziţia citată anterior se limitează să indice vag că această prelungire are loc “până la încheierea unui nou contract”, fără a preciza în ce condiţii acest nou contract poate fi încheiat. Într-adevăr, nicio informaţie nu este oferită în privinţa căii de care ar dispune proprietarul care a omis, datorită necunoaşterii sau neglijenţei, să respecte condiţiile de formă impuse de articolul 10 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999 pentru a încheia acest nou contract cu ocupanţii imobilului său sau pentru a înlocui statul în vederea încasării chiriilor înainte de termenul prelungirii legale a contractelor, adică înainte ca cei cinci ani să se fi scurs începând de la intrarea în vigoare a ordonanţei de urgenţă.

Or, aceasta a condus la imposibilitatea din partea reclamantelor, timp de mai mulţi ani în care ordonanţa intrase în vigoare, să ceară orice chirie – chiar şi fiind plafonată de lege – ocupanţilor imobilului lor. Această situaţie se diferenţiază de cea relevată de Curte în cauza Hutten-Czapska c. Poloniei, invocată de Guvern, care privea în principal dispozitivul legislativ polonez de control al sumei chiriilor şi lipsa oricărui mecanism juridic care să permită proprietarilor să compenseze sau să atenueze pierderile impuse de întreţinerea bunurilor lor.

În cazul în speţă, nu numai că reclamantele au fost lipsite de o posibilitate evidentă de a încasa o chirie, dar în plus, având în vedere refuzul locatarilor de a le considera drept noii proprietari – şi deci lipsa oricărui raport contractual între ei – nu se poate invoca faptul că le era permis să ceară, în temeiul Legii nr. 114/1996 indicată de Guvern, rambursarea costurilor de refacere a imobilului lor (după toate aparenţele degradat în urma proastei utilizări a ocupanţilor), din moment ce respectiva lege reglementa în exclusivitate relaţiile juridice contractuale stabilite între proprietari şi locatari.

În cauzele Tarik c. României[49] sau Arsenovici c. României[50], Curtea a reiterat faptul că, în anumite privinţe, Legea nr. 17/1994 era lipsită de precizie, în special prin aceea că nu prevedea procedura în baza căreia foştii proprietari cărora li s-au restituit bunurile naţionalizate după intrarea în vigoare a legii puteau să încheie contracte de închiriere cu foştii chiriaşi ai statului şi nici nu conţinea vreo prevedere de sancţionare în caz de refuz al acestora de a-i recunoaşte pe proprietari ca atare şi de a încheia contracte de închiriere cu aceştia din urmă. Legea nr. 17/1994 nu numai că a prelungit cu 5 ani contractele de închiriere ale foştilor chiriaşi, dar a şi menţinut în această perioadă aceleaşi condiţii contractuale precum cele stabilite de Legea nr. 5/1973, inclusiv criteriile de calcul al chiriei, fără a lua în considerare inflaţia puternică cu care se confrunta ţara la data respectivă.

Ţinând cont de circumstanţele speţei şi de jurisprudenţa sa în materie, Curtea a apreciat că nu se poate considera că intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999 a remediat situaţia reclamanţilor. În acest sens, a reamintit că a statuat deja că prevederile defectuoase şi lacunele constatate în O.U.G. nr. 40/1999 în cazul proprietarilor care nu au trimis ocupanţilor apartamentului lor notificarea necesară în termenul prevăzut de ordonanţă din cauza unor litigii nesoluţionate cu aceştia i-au făcut pe proprietarii respectivi să sufere o sarcină disproporţionată (cauza Radovici şi Stănescu c. României, citată anterior, par. 88).

4.2. Asupra art. 13 lit. d din O.U.G. nr. 40/1999

Curtea a constatat[51] că, deşi O.U.G. nr. 40/1999 prevedea mai multe excepţii de la prelungirea automată a contractelor anterioare, în special în caz de litigiu rezultat din refuzul locatarului de a încheia un contract de închiriere cu noul proprietar în temeiul Legii nr. 114/1996, dispoziţiile pertinente ale ordonanţei nu precizează care este tipul de “litigiu” vizat de excepţie, şi anume dacă trebuie să fie vorba despre o acţiune angajată conform formelor prevăzute de proprietar în faţa instanţei naţionale sau de un diferend existent la data intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999 şi apărut din refuzul locatarului – după comunicarea în forma bună şi potrivită în temeiul Legii nr. 114/1996 – de a încheia un contract de închiriere cu noul proprietar. Această a doua versiune corespunde ipotezei susţinute de reclamante în faţa tribunalelor naţionale, care – fiind sesizate de reclamante prin acţiuni de evacuare - au interpretat diferit noţiunea de “litigiu”.

Desigur că nu Curţii îi revine sarcina de a interpreta termenii folosiţi în legislaţia naţională, ci în împrejurările descrise mai sus nu este iraţional să se concluzioneze că folosirea noţiunilor vagi sau insuficient caracterizate, precum aceea de “litigiu”, a putut induce în eroare unii proprietari ai bunurilor retrocedate care, la fel ca reclamantele, au procedat la o comunicare în condiţiile prevăzute de Legea nr. 114/1996 şi a putut lăsa loc incertitudinii în privinţa oportunităţii şi necesităţii de a reînnoi acest demers în temeiul O.U.G. nr. 40/1999.

Având în vedere consecinţele juridice importante ale obligaţiei de a respecta cu ocazia comunicării unele condiţii de formă – din care nerespectarea implica prelungirea automată a contractelor de închiriere pe o durată de cinci ani fără a li se permite după toate aparenţele proprietarilor să ceară ocupanţilor plata unei chirii -, dispoziţiile legale ce indică situaţiile de excepţie ce fac inoperantă regula prelungirii automate ar fi trebuit să fie în mod deosebit precise sau explicitate la nevoie de normele de aplicare. Aceasta ar fi permis să se elimine îndoiala asupra întinderii obligaţiilor care reveneau proprietarilor în materie de forme şi termene de respectat şi să se prevadă consecinţele în caz de neexecutare.

Asupra acestui punct trebuie notat că şi curţile de apel competente să soluţioneze în ultimă instanţă primele proceduri de evacuare demarate de reclamante s-au limitat la a constata că avusese loc o prelungire automată a contractelor încheiate anterior, fără a explica totuşi motivele pentru care îndepărtau excepţia inspirată de reclamante din art. 13 lit. d din O.U.G. nr. 40/1999, ba mai mult fără a invoca ce cale se oferea acestora, la nevoie, pentru a încheia un contract de închiriere cu ocupanţii imobilului lor înainte de expirarea termenului de trei ani prevăzut de art. 2 al ordonanţei şi modificat la cinci ani de Legea nr. 241/2001.

În fine, nimic din dosar nu lăsa să se creadă că ocupanţii apartamentelor reclamantelor meritau o protecţie deosebit de întărită, cu atât mai mult cu cât – conform spuselor reclamantelor, necontestate de Guvern -, aceştia deterioraseră grav locuinţele lor şi se comportau într-un fel care făcea imposibilă convieţuirea în imobil, împrejurări care au condus de altfel, conform noilor proceduri de evacuare demarate de reclamante, la evacuarea ocupanţilor a două din apartamentele imobilului.

În lumina celor de mai sus, Curtea a considerat că sancţionarea proprietarilor care au omis să se conformeze condiţiilor de formă prevăzute de ordonanţa de urgenţă a Guvernului şi restricţiile suferite de reclamante în privinţa folosirii bunului lor imobiliar şi în special imposibilitatea în care s-au aflat, timp de mai mulţi ani, de a obliga ocupanţii să le plătească o chirie din cauza dispoziţiilor defectuoase şi a lipsurilor relevate în legislaţia de urgenţă asupra imobilelor, au făcut să apese asupra lor o sarcină specială şi exorbitantă de natură să rupă echilibrul just dintre protecţia dreptului individului la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general.

Sarcina socială şi financiară pe care o presupun transformarea şi reforma în domeniul locativ nu ar putea, aşa cum este cazul în speţă, să se sprijine pe un anume grup social, indiferent de importanţa pe care o au interesele unui alt grup sau ale colectivităţii în ansamblul său (a se vedea, mutatis mutandis, cauza Hutten-Czapska c. Poloniei), astfel că s-a încălcat articolul 1 al Protocolului nr. 1.       

4.3. Asupra art. 31 şi 32 din O.U.G. nr. 40/1999

În cauza Burzo c. României[52] Curtea a constatat că reclamantul a primit, cel puţin pentru perioada cuprinsă între luna aprilie 1998 şi luna iunie 2000, o chirie lunară de circa 1,35 euro. A remarcat, potrivit sentinţei definitive din 30 martie 2004 a Judecătoriei Cluj, că în special datorită lipsei întreţinerii şi reparaţiilor periodice precum şi lipsei mijloacelor financiare pentru a investi în menţinerea în stare bună a imobilului, casa respectivă, care era în stare bună în noiembrie 1997, nu mai era adecvată locuirii. Făcând trimitere la dispoziţiile art. 31 din Legea nr. 114/1996 care precizează criteriile de respectat la calculul chiriei, Curtea a considerat că pot exista deci îndoieli că valoarea chiriei susmenţionate, ce reprezenta circa 1% din salariul mediu net lunar pe economie, ar fi putut permite acoperirea măcar a cheltuielilor de întreţinere şi reparaţie precum şi impozitele datorate pentru apartamentul respectiv, fără a discuta de obţinerea vreunui profit (a se vedea, mutatis mutandis, cauza Ghigo c. Maltei[53]).

Ea a constatat că Guvernul nu a prezentat elemente concrete nici pentru a demonstra că reclamantul dispunea de o posibilitate efectivă de a obţine în cazul în speţă o chirie mai ridicată, ce ar putea răspunde în general criteriilor stabilite de art. 31 din Legea nr. 114/1996, date fiind dificultăţile de a avea informaţii asupra eventualelor venituri ale chiriaşilor, nici pentru a demonstra eficienţa procedurilor prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999 în această privinţă.

4.4. Asupra art. 23 din O.U.G. nr. 40/1999

În cauza Cleja şi Mihalcea c. României[54] respingerea acţiunii reclamantelor de evacuare a chiriaşilor urmare a schimbului obligatoriu de locuinţe a fost motivată în principal de imposibilitatea jurisdicţiilor de a impune unui terţ încheierea unui contract de închiriere cu chiriaşii, deoarece acesta nu şi-a exprimat voinţa în mod suficient şi conform articolului 23 alin. 3 din O.U.G. nr. 40/1999. Potrivit motivării instanţelor interne şi susţinerilor Guvernului în faţa Curţii europene, terţul trebuia să formuleze cerere de intervenţie în interes propriu în procedură.

Cu privire la articolul 23 alin. 2 din O.U.G. nr. 40/1999, în forma sa modificată prin Legea nr. 241/2001[55], Curtea a observat că aplicarea acestei dispoziţii de drept material apare ca o expresie a principiului aplicării imediate a legii noi, aplicare care poate fi considerată ca «prevăzută de lege», ţinând seama de interpretarea dată de doctrină şi de jurisdicţiile interne articolului 1 din C.civ. şi articolului 15 par. 2 din Constituţia României, în sensul că o lege nu este retroactivă când modifică pentru viitor o situaţie juridică deja apărută sau când suprimă efectele viitoare ale unei situaţii juridice apărute anterior intrării sale în vigoare[56]. A remarcat totuşi absenţa uniformităţii jurisprudenţei interne pertinente[57] (paragrafele 30-32 din hotărâre).

Reiterând faptul că procedura intervenţiei în interes propriu a terţului nu este prevăzută de art. 23 alin. 3 sau de jurisprudenţa pertinentă, Curtea a subliniat că o declaraţie autentificată de un notar este modul formal de a dovedi veridicitatea faptului că o persoană acceptă să încheie un contract şi că, în faţa refuzului chiriaşilor de a încheia contractul de închiriere în cauză cu terţul, acţiunea în evacuare condiţionată era procedura uzuală pentru a asigura executarea obligaţiilor reciproce şi interdependente (părăsirea apartamentului şi încheierea noului contract de închiriere). De altfel, Curtea a observat că, în declaraţia sa, terţul promitent exprima fără rezervă faptul că acceptă să încheie contractul de închiriere  «conform dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999».

Faţă de aceste observaţii, Curtea a reţinut că interpretarea şi aplicarea articolului 23 alin. 3 din O.U.G. nr. 40/1999 de jurisdicţiile interne nu ar putea trece drept previzibile şi ca asigurând un just echilibru între interesele prezente, constatând încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1.

Ca o adăugire la această concluzie, Curtea a mai observat că până la pronunţarea hotărârii Tribunalului Bucureşti, care statua în ultimă instanţă, exigenţele din articolul 23 alin. 2 din O.U.G. nr. 40/1999 se limitau la a solicita o suprafaţă de 15 m² locuibili de persoană pentru apartamentul oferit în schimb. După modificarea acestui articol, la 23 mai 2001, condiţiile de îndeplinit erau enunţate în anexa nr. 1, care indica cerinţele de calitate cerute la momentul faptelor pentru ca o locuinţă să fie calificată drept «convenabilă» şi care erau destinate mai ales noilor imobile de locuinţe (90% din cele vechi neîndeplinind aceste condiţii), ceea ce a condus la restrângerea considerabilă a posibilităţii pentru proprietari de a intra în posesia apartamentelor lor prin schimbul obligatoriu de locuinţe, concretizată într-o protecţie disproporţionată a intereselor chiriaşilor în detrimentul proprietarilor.

4.5. Asupra art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999

În cauze repetitive precum Popescu şi Toader c. României[58], Spanoche c. României[59], Oancea şi alţii c. României[60], Marcel Roşca c. României[61], Maria Dumitrescu şi Sorin Mugur Dumitrescu c. României[62], Kerekeş c. României[63], Trifu c. României[64], Postolache c. României[65] Curtea a considerat că nimic nu permite îndepărtarea de jurisprudenţa stabilită în cauza Radovici şi Stănescu c. României şi a constatat încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1.

Cu toate acestea, niciuna din cauzele analizate de Curtea de la Strasbourg nu a privit o ingerinţă datorată aplicării art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, ceea ce ridică un semn de întrebare legitim cu privire la previzibilitatea acestui act normativ şi la modul în care instanţele judecătoreşti ar trebui să încline balanţa între drepturile sociale ale chiriaşilor-cumpărători al căror titlu a fost desfiinţat şi dreptul de proprietate recunoscut prin hotărâre judecătorească al celui care solicită evacuarea.

Aşa cum am precizat anterior, apreciem că norma juridică produce în continuare efecte în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi desfiinţate (anulate) prin hotărâre judecătorească.

Cu privire la considerentele de neconvenţionalitate prezentate la punctele anterioare, suntem de părere că sintagma “până la încheierea unui nou contract” din art. 11 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999 nu este lipsită de remediu, deoarece nimic nu îl impiedică pe noul proprietar sa reia procedura de notificare, cu respectarea legii, urmând ca în această situaţie să fie sancţionaţi chiriaşii de rea credinţă care nu răspund unei noi notificări.

Deoarece, din punctul nostru de vedere, ceea ce s-a urmărit prin legislaţia protecţionistă, a fost împiedicarea noului proprietar de a evacua în mod arbitrar şi imediat chiriaşul cumpărător de bună credinţă, iar nu perpetuarea unei stări de încălcare a dreptului, având ca sursă chiar şi un comportament reciproc de rea-credinţă (pe de o parte, proprietarul care nu respectă cerinţele minimale prevăzute de lege pentru notificare, iar, pe de altă parte, chiriaşul care profită de vinovaţia proprietarului).

În plus, art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 prevede doar durata contractului ca element obligatoriu, nu şi alte elemente (cuantumul chiriei, data şi modul de plată etc.), acestea urmând a fi negociate între părţi.

Potrivit art. 32 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, pentru locuinţele proprietate particulară a persoanelor fizice şi juridice prevăzute la art. 2 - 7, chiria se stabileşte prin negociere între proprietar şi chiriaş cu ocazia încheierii noului contract de închiriere.

Dispoziţiile art. 32 alin. 2 raportat la art. 31, conform căruia „nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele prevăzute la art. 26 şi terenul aferent acestora nu poate depăşi 15% din venitul net lunar pe familie în cazul în care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depăşeşte salariul mediu net lunar pe economie, iar în cazul în care venitul net lunar pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depăşi 25% din venitul net lunar pe familie” nu-şi vor putea găsi însă aplicarea, având în vedere hotărârile Curţii Europene a Drepturilor Omului pronunţate în cauzele Vînătoru c. României sau Burzo c. României.

Pentru a asigura un mecanism care să permită proprietarilor să obţină, la nevoie, subvenţii de la stat pentru a compensa ori atenua pierderile suferite cu întreţinerea bunurilor şi plata impozitelor, se impune, de lege ferenda, extinderea dispoziţiilor art. 34 din O.U.G. nr. 40/1999[66] la toate situaţiile guvernate de acest act, fără distincţie.

Astfel, nu se poate reţine o inaplicabilitate de plano a dispoziţiilor art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, ci eventual se poate aprecia de la caz la caz, în funcţie de condiţiile în care părţile au avut sau nu posibilitatea efectivă să negocieze, dacă a existat sau nu o încălcare a prerogativelor dreptului de proprietate.

Acest lucru se poate face numai printr-o analiză de la caz la caz, fie în cadrul acţiunii în evacuare, fie în cadrul unei acţiuni pentru majorarea chiriei întemeiată pe art. 35 din O.U.G. nr. 40/1999, analiză care însă depăşeşte problema aplicabilităţii art. 6 din acest act normativ.

 

5. Invocarea drepturilor izvorâte din O.U.G. nr. 40/1999 pe calea contestaţiei la executare. Inadmisibilitate

O problemă specifică acestei materii au reprezentat-o şi contestaţiile la executare pornite de chiriaşi împotriva executării silite începute de proprietari în temeiul hotărârilor judecătoreşti de revendicare rămase definitive şi irevocabile.

Astfel, pe această cale, chiriaşii-contestatori au invocat diferite drepturi locative izvorâte din O.U.G. nr. 40/1999, pe calea contestaţiei la executare.

Aşa cum în mod corect s-a reţinut[67], potrivit prevederilor art. 399 C.pr.civ., „împotriva executării silite, precum şi împotriva oricărui act de executare se poate face contestaţie de către cei interesaţi sau vătămaţi prin executare. De asemenea, dacă nu s-a utilizat procedura prevăzută de art. 281¹, se poate face contestaţie şi în cazul în care sunt necesare lămuriri cu privire la înţelesul, întinderea sau aplicarea titlului executoriu, precum şi în cazul în care organul de executare refuză să înceapă executarea silită ori să îndeplinească un act de executare în condiţiile prevăzute de lege; nerespectarea dispoziţiilor privitoare la executarea silită însăşi sau la efectuarea oricărui act de executare atrage sancţiunea anulării actului nelegal; După ce a început executarea silită, cei interesaţi sau vătămaţi pot cere, pe calea contestaţiei la executare, şi anularea încheierii prin care s-a dispus învestirea cu formula executorie, dată fără îndeplinirea condiţiilor legale.”

Potrivit prevederilor art. 399 alin. 3 C.pr.civ., în cazul în care executarea silită se face în temeiul unui titlu executoriu care nu este emis de o instanţă judecătorească, se pot invoca în contestaţia la executare apărări de fond împotriva titlului executoriu, dacă legea nu prevede în acest scop o altă cale de atac.

Or, titlul executoriu invocat în speţă este reprezentat de sentinţa civilă nr. 1739/05.02.1998 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 în dosarul nr. 16518/1998, rămasă irevocabilă.

Este evident că, în această situaţie, nu se mai pot face apărări de fond, legate de legalitatea sau temeinicia titlului executoriu. Or, motivul de contestaţie la executare legat de faptul că intimatul avea obligaţia de a încheia contract de închiriere cu contestatorii în temeiul art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, deoarece contestatorii l-au notificat în acest sens pe intimat, iar acesta refuză să se conformeze dispoziţiilor legale menţionate, reprezintă tocmai o critică de legalitate şi de temeinicie a hotărârii judecătoreşti care este pusă în executare. Ca atare, aceste apărări nu pot fi făcute pe calea contestaţiei la executare.

În ipoteza în care contestatorii s-ar afla într-adevăr în situaţia reglementată de art. 6 şi 9 C.pr.civ. şi ar avea dreptul la încheierea unui contract de închiriere cu proprietarul, aceştia au posibilitatea legală de a formula o cerere de chemare în judecată prin care să solicite acest lucru; numai după obţinerea unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile în acest sens – fie şi pe calea cererii reconvenţionale în litigiul privind desfiinţarea titlului lor -, contestatorii ar putea opune acest aspect intimatului. Cât timp aceştia au doar un drept eventual, pe calea contestaţiei la executare nu se pot face în mod valabil astfel de apărări.

 

6. Concluzie

Spre deosebire de dreptul comun al acţiunii în evacuare (reglementată de dispoziţiile Legii nr. 114/1996), rezultă că această acţiune are un specific determinat în principal de existenţa unei preeminenţe a drepturilor chiriaşului în defavoarea celor ale proprietarului, justificate de necesitatea îndreptării consecinţelor inechitabile ce ar decurge din exercitarea imediată de către noul proprietar a prerogativei sale de a cere intrarea în folosinţa efectivă a bunului.

Revine instanţei obligaţia de a păstra proporţionalitatea între interesele antagoniste aflate în discuţie, iar condamnările anterioare în faţa Curţii Europene a Drepturilor Omului şi evoluţia bună a fondului imobiliar din ultimii ani, care asigură în prezent suficiente spaţii locative la preţuri accesibile, ne îndeamnă să afirmăm că – în lipsa unei legislaţii coerente şi previzibile, cu un mecanism care să compenseze sarcina dificilă a restricţiilor suportate de proprietari – prerogativele dreptului de proprietate ar trebui să prevaleze, astfel încât să nu se mai ajungă la încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1.